家づくり・暮らしコラム

不動産取得税とは?また減税の内容は?

そもそも不動産取得税とは?

住宅を購入する時には、土地の取得代や工事費以外にも様々な費用がかかります。不動産取得税もその一つです。

不動産取得税も住宅購入時にかかる税金として代表的な税金です。

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した際にかかる税金で、その不動産がある都道府県に収める地方税になります。印紙税などは国税とは違います。

土地や建物を手に入れた際には登記するかしないかは、自由なのですが、登記のするしないに関わらず、税金がかかります。

しかし、相続の場合は自動的に土地が自分のものになってしまうので、相続の場合は不動産取得税はかかりません。登記をする場合には、登録免許税がかかります。

不動産を有償で買った場合、無償で譲り受けた場合などに関係なく、この不動産取得税はかかりますが、相続の場合はかからないと覚えておくと良いでしょう。

不動産取得税の計算方法は?

不動産取得税の額はこのように計算されます。

計算式
不動産価格×税率=不動産取得税

不動産を取得した時の価格で、この不動産取得税が決定されます。

不動産の取得日はいつになるのか?

例えば、不動産屋さんと契約した日?不動産に住みだした日?住宅ローンを払い出し日?などの疑問があると思いますが、結論として、売買契約書などから、実際にその不動産を取得した日を判断します。要するにきちんと決まっている訳ではなく、推定して決めるという事です。

不動産の価格はどのように決定されるのか?

不動産取得税を計算するために必要な、不動産価格と実際の購入費は違います。

総務大臣が定めた「固定資産評価基準」によって、この価格が決定されることになります。

固定資産評価基準は、土地の地目、例えば田畑や宅地、鉱泉地や建物の種類、木造家屋、非木造家屋に大別して、評価するのですが、大変な数のチェック項目があり、総合的に判断されるため、大変に難しいです。地目によって評価されたり、木造と非木造で評価されるとこれぐらいを知っていれば充分でしょう。

不動産の価格にかかる税率は、不動産の種類によって変わります。土地・住宅の場合は3%、住宅以外の家屋は4%となります。

不動産取得税の免税点は、不動産の価格が土地の場合は10万円、家屋の場合は23万円になります。要するに9万9000円の土地を取得しても、この不動産取得税は無税ですが、11万円の土地を取得すると課税されます。

不動産取得税の控除

土地・住宅の場合は3%と書きましたが、これは控除前に基本の税率です。3000万円の新築土地付き住宅を購入すると「3000万円×3%=90万円」も払うと思われた方もいると思いますが、控除があります。

建物に対する減税措置

①課税床面積が50㎡〜240㎡(つまり、16坪〜72坪ならOK)
②未使用の住宅であること(築年数は関係ない)

この2つの条件に合致すれば、控除の措置を受ける事が可能です。

具体的に控除とは何かというと、1200万円を不動産価格から控除するというものです。

例えば、建物の評価額が2000万円だった場合は、「2000万円ー1200万円=800万円」との計算方法になり、800万円に3%をかけた24万円が納税価格になります。

実際問題、建物の購入費と固定資産評価基準がかなりかけ離れており、大体「建物の購入費×6掛け=固定資産評価基準」となります。

つまり、2000万円で建てた建物は、6掛けで1200万円ぐらいの評価を受けるため、そこから控除額の1200万円を差し引くと0円になります。0円×3%は当然に0円ですので、家屋の購入代金が2000万円を超えないと、不動産取得税がかからない事になります。

また、認定長期優良住宅になると、控除の額が1200万円から1300万円に増額されますので、ますます課税がされないようになります。

この措置は、平成30年の3月31日までの特例措置です。

土地に対する減税措置

少しややこしいのですが、土地に対する減税措置は、2つから高い方を選ぶことができます。
まず減税措置を受けることができる条件はこちらになります。

①未使用の住宅(築年数は関係ない)とその土地を購入した場合
②土地を取得した日から3年以内に住宅を新築した場合
③土地を借りて住居を新築した人が新築1年以内にその土地を取得する場合

この条件のどれかを満たせば、減税の措置を受けることができます。

(土地1㎡あたりの不動産価格×1/2)×(課税床面積×2)×3%
*課税床面積は、1戸につき200㎡以内となります。
OR
控除額45000円

まあ、ほとんどの新築住宅の場合は、
(土地1㎡あたりの不動産価格×1/2)×(課税床面積×2)×3%
の方が控除額が大きくなります。

不動産取得税は、建物の場合も、土地の場合も上記の減税措置を受ければ、全くかからないケースもあります。この減税措置の申請は、基本的には自分でやらないと減税措置が受ける前の税額が請求される事になりますので、都道府県の税事務所に確認をしましょう。最近は自動的に計算をしてくれる自治体もあります。

不動産取得税の減税措置の申請

不動産取得税の減税措置は、控除額がかなり大きいものになります。面倒だからと申請をしないで土地や家屋の購入価格にまるまる3%も税金をかけられるととんでもない額になります。

しっかりと減税措置を受けて、家具や家電に使えるお金を増やしましょう。

弊社では、このような不動産取得税の減税措置なども詳しく説明させて頂きますので、お気軽にご相談ください。

土地や建物を購入するとかかる固定資産税、誰がいつから納税するのか?

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