それぞれの地域に設定された「用途地域」
町中を見てみると、様々な建物があります。居住用に建てられた住宅もあれば学校もあります。またショッピングモールやホテルなどの宿泊施設もあります。しかし住宅街の真っ只中にショッピングモールがあるということはありません。
これはそれぞれの地域に「用途地域」が設定されているためです。
用途地域とは、その地域をどのように使うのかという都市計画です。この用途地域は「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」、「準住居地域」、「近隣商業地域」など12種類に分けられています。
用途地域ごとに様々な制限があり、その制限の中には建てられる建物の種類も定められています。たとえば「第一種低層住居専用地域」には店舗が建てられません。そのため住宅街の中に店が建っているという状況は、ほとんど見られないのです。
「住居専用地域」は4種類に分けられる
住宅が立てられる用途地域は「住居専用地域」になります。実は「住居専用地域」は4種類に分けることができ、先ほど挙げた「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」のほかに、「第一種中高層住居専用地域」や「第二種中高層住居専用地域」というものもあります。
これら4つの用途地域においても制限が異なります。
まず「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」には高さ制限があります。そのため戸建ての家などしか建てられません。
それに対して「第一種中高層住居専用地域」や「第二種中高層住居専用地域」には高さ制限がないため、マンションなども建てることができます。
さらに「第一種低層住居専用地域」には店舗を建てられませんが、「第二種低層住居専用地域」には、床面積が150平方メートル以内の店舗であれば建てることができます。
また「第一種中高層住居専用地域」や「第二種中高層住居専用地域」においても、店舗を建てられるものの、床面積の制限が異なります。
このように細かく制限された用途地域が設定されているため、様々な建物が入り乱れた状態を回避できているのです。
用途地域の違いによって変わるポイント
土地選びにおいて、ここまで紹介したような用途地域ごとの制限は気にする必要がありません。なぜなら住宅を建てられない用途地域の空き地は、そもそも住宅用として販売されないからです。
しかし1点だけ確認しておきたいポイントがあります。それが「容積率」と「建ぺい率」です。
容積率とは、敷地面積に対する建築面積の割合。つまり住宅の1階部分の面積を敷地面積で割ることで算出されます。
そして建ぺい率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合。つまり住宅の階層全ての床面積を敷地面積で割ることで算出されます。
そしてこの容積率と建ぺい率は、単に算出すれば良いというものではありません。用途地域によってあらかじめ上限が設定されているのです。
建ぺい率は住居専用地域すべてにおいて、最大で60%。容積率は低層住居専用地域の場合、最大で200%、中高層住居専用地域の場合、最大で500%となります。
仮に第一種低層住居専用地域で、建ぺい率60%、容積率200%の100平方メートルの土地に住宅を建てるとします。この場合、1階部分の面積は100平方メートルの60%なので60平方メートルが上限となり、延べ床面積は100平方メートルの200%なので200平方メートルが上限です。
もちろん建ぺい率60%、容積率200%は上限であり、土地によっては建ぺい率が30%で容積率が50%という土地もあります。
つまり用途地域や容積率、建ぺい率を知っておかないと、希望よりも狭い家しか建てられないということになる可能性もあるのです。
用途地域は、市役所などで発行される都市計画図によって知ることができます。
北山建築編集部
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