【2024-2025年最新】住宅ローン「変動 vs 固定」どっちが正解？プロが教える7つの落とし穴と後悔しない選び方

1. 変動と固定、月々の支払いは「29,000円」も違う？

まず知っておくべきは、現在の市場金利による具体的な支払い差です。動画内では、5,000万円を35年ローンで借りた場合のシミュレーションが紹介されています。

「その差額はなんと月々29,000円。このお金があれば、お子さんの習い事や将来への投資、車の維持費など、暮らしのゆとりに直結します。」（北山社長）

この圧倒的な差があるからこそ、多くの人が変動金利を選びますが、ここには大きなリスクも潜んでいます。

2. プロが明かす「私なら、今はまだ変動。でも…」

「結局、プロはどっちを選ぶの？」という問いに対し、北山社長は明確な基準を示しています。

• 現状の判断： 今ならまだギリギリ「変動金利」を選択。
• 切り替えのサイン： 「もし、もう一度利上げが実施されたら、その時点で変動はやめます」

国が景気回復を背景に利上げを加速させる可能性が高い今、「一度決めたら終わり」ではなく、市場の動きを注視し続ける姿勢が求められています。

3. 知らないと損をする「住宅ローンの落とし穴」7選

多くの人が陥りやすい、住宅ローン選びの盲点を7つに整理しました。

① 「固定なら安心」という思い込み

全期間固定は返済額が変わらず計画的ですが、変動より高い金利を最初から払い続けることになります。今の家計にとって、その「安心料」が妥当かどうかを数値で判断する必要があります。

② 変動金利は「ある日突然2〜3%跳ね上がる」という誤解

多くの銀行には「1.25倍ルール」があり、5年ごとの返済額の見直しでも、前回の1.25倍までしか上がりません。ただし、支払いきれなかった利息（未払利息）は最後に請求されるため、ルールを正しく理解しておくことが重要です。

③ 「長期なら変動は損」という言葉を鵜呑みにする

「35年借りるなら固定がお得」と営業担当者に言われても、繰り上げ返済を予定している場合は、変動金利で安く抑えて早く返した方がトータルで得になるケースもあります。

④ 返済方法の選択（元利均等 vs 元金均等）

月々の支払額が一定の「元利均等」が一般的ですが、総支払額を抑えたいなら「元金均等」が有利です。当初の支払額は高いですが、残高の減りが早いため、家計に余裕がある世帯にはおすすめです。

⑤ 団体信用生命保険（団信）の落とし穴

金利の安さだけで銀行を選んでいませんか？「団信」の費用が金利に含まれている銀行と、別途0.2%程度上乗せが必要な銀行があります。表面上の金利だけでなく、保障内容とコストをセットで比較しましょう。

⑥ 「繰り上げ返済＝正義」という罠

手元の現金をすべて繰り上げ返済に回すのは危険です。北山社長は「最低でも1年分の生活防衛資金」を手元に残すことを推奨しています。家族の急な病気や怪我に備える「余白」が大切です。

⑦ 金利差だけで銀行を決めてしまう

保証料や事務手数料、付帯サービス（特定の店舗での割引など）を含めた「実質コスト」で比較してください。

4. 後悔しないための3つのチェックポイント

1. 「使っていいお金」から逆算する
   金利上昇に耐えられるボーダーライン（例：月10万円までなら大丈夫、など）をあらかじめ決めておきましょう。
2. ライフイベントを年表化する
   子供の教育費がピークになる時期など、家計が苦しくなるタイミングを可視化します。
3. 団信と手元資金をセットで設計する
   万が一の保障と、緊急時に動かせる現金のバランスをライフプランナーと相談しましょう。

5. よくある質問（FAQ）

1. 変動金利から固定金利への借り換えはいつでもできますか？
2. 基本的に可能ですが、手数料が発生します。また、金利が上がってから慌てて固定に変えようとしても、すでに固定金利の方が先に上がっているケースが多いため、早めのシミュレーションが鍵となります。
3. 1.25倍ルールがない銀行もあるって本当？
4. はい。ネット銀行など一部の金融機関では、このルールを採用していない場合があります。契約前に必ず確認してください。

まとめ：あなたの「家計の体力」に合わせた選択を

住宅ローン選びに唯一絶対の正解はありません。大切なのは、数字に振り回されるのではなく、自分たちの暮らしの「余白」をどう守るかです。

「自分たちの場合は、どっちがお得なの？」

「今の家計で金利上昇に耐えられるか不安…」

そんな方は、ぜひ一度プロの建築会社やライフプランナーにシミュレーションを依頼してみてください。

関連トピック・詳細解説動画

今回の内容をさらに詳しく、北山社長の生の声で確認したい方は、こちらの動画をあわせてご覧ください。

【変動 vs 固定】住宅ローンの落とし穴7選と後悔しない選び方｜7代目社長の後悔しない家づくりch

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執筆協力：7代目社長の後悔しない家づくりch

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