2019.07.03

住宅ローンの 収入合算をする「連帯債務」「連帯保証」

独身時代から貯めてきたお金がまとまってきたとか、社会人として収入が安定したときなど、ローンを組んで一戸建てを買うことを考える方も多いと思います。また、これからマイホームを買う方のほとんどは、ご夫婦でそれぞれ収入がある方かと思います。そういった方は「収入合算」で住宅ローンの審査が出来ます。住宅ローンの借り入れは、総額も金利もその方の収入に大きく左右されるもので、また属性によって事細かに基準が決められている、審査によって実際に借りられるかどうかが決まります。そこで夫婦の収入を合わせて計算する「収入合算」という方法があります。収入を合わせて計算することで、単純に1.5倍から2倍の返済能力があるとみなされ、より多くのローンが組めます。

収入合算のシステム

まず、一般的な借入限度額の計算は、その方の収入と返済負担率で決まります。
世帯主の方の年収が500万円で、債務者となって住宅ローンを組む場合、式は

税込年収 × 返済負担率(%) - 他のローンの年間返済額 = 住宅ローンの年間返済可能額(円)

住宅ローンの年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円 = 最大融資額(円)
となりますので、

金利4%の35年ローンで返済負担率30%なら、借入限度額は約2800万円です。
500万円 × 30% = 150万円となり、年間150万円が返済に充てられることになります。そして

150万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4427円 × 100万円 = 2823万5825円

となり、およそ2823万円が最大融資額と想定できます。

この場合で、もし奥さんが年収400万円だった場合、世帯収入は900万円となります。
すると単純計算で2倍になり、最大融資額はおよそ5000万円と考えられます。
式にすると
900万円 × 30% = 270万円
270万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4427円 × 100万円 = 5082万4486円

となります。
もちろんご夫婦ともに、出産や育休などで休職期間が生じる可能性もありますが、それでも世帯主一人が債務者となる場合よりも、はるかに多くの額のローンを組むことができます。
単純に家の規模を限界まで大きく出来ることはもちろん、満額まで使わずとも、考えていたことよりも少し良いものを付けられる、少しだけ広げると言った使い方もでき、一人分で考えるよりも選択肢は一気に広がります。
例えば両親の介護も合わせて行うために、バリアフリー化も視野に入れるなど、より広い視野で検討できるようになります。

収入合算の種類

ただし、この収入合算をする場合は、いわゆる「連帯」となります。
2種類あり、「連帯債務」と「連帯保証」です。

連帯債務とは

連帯債務とは、夫婦が共同で債務者となる方法です。
例えば連帯で5000万円を借り入れした場合、世帯主、その配偶者それぞれで5000万円の債務が発生するという事です。それぞれで持つため、所得税の控除もそれぞれとなり節税効果もある程度期待できます。
ちなみに、住宅ローンは返済途中の債務者が死亡したり、高度障害状態になった場合に備えて、ローン残高の返済が免除される団体生命保険というものがあります。

住宅ローンと団信

団信と言われるもので、住宅ローンを支払い中の方同士で掛け金を支払って加入する保険で、連帯債務の場合は、世帯主かその配偶者どちらかしか加入できないというものが多いですが、ご夫婦双方にもしものことがあった場合でも保障されるタイプもあります。
しかし、その場合は保険料が高くなることが多いので、注意が必要です。

住宅ローンの連帯保証

一方の連帯保証は、どちらかが債務者となって、もう片方が連帯保証人になるという方法です。
一般的に言われる連帯保証人と同じようなタイプで、債務者の返済が出来なくなった場合全てを連帯保証人が肩代わりして返済する、というものです。
この場合、債務者は一人ですので、所得税の控除は債務者一人しか受けられません。
しかし、債務者が一人ということは、前述の団信は問題なく入れますので、もしもの時で団信が適用された場合は、連帯保証人が全額の債務を負うことはありません。

ペアローンという方法

収入合算とは少し違いますが、ペアローンという方法もあります。
これは例えば、2000万円の土地付き住宅があったとして、住宅と土地代でそれぞれ1000万円だった場合、土地と建物をそれぞれが債務者となって借り入れをするというもので、いわば一人ずつローンを組む形です。
ペアローンは前述までのものとは違い、完全に独立しているため、世帯主と配偶者でそれぞれ審査されますが、その分所得税の控除も、団信もそれぞれで受けられます。
しかし、ペアローンは基本的に相互保障となり、世帯主は配偶者の連帯保証人に、そしてまた逆配偶者は世帯主の連帯保証人になることがほとんどです。
ですので、団信に入っていたとしても、その方の債務は免除されますが、連帯保証人としての債務は免除されないため、返済の義務が生じます。
また、それぞれ独立したローンですので、司法書士さんなどに支払う、手続きにかかる手数料、印紙税といった諸費用は2倍かかります。

ご家族の状況に合わせた様々な選択を

収入合算を使うことで、より多くの借り入れができます。
ただその一方で、連帯で債務を負うことにもなるため、よりしっかりと継続して生活していく必要が出てきます。
色々な専門家などに相談しながら、じっくりと考えていきましょう。

北山建築編集部

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