住宅ローンの「収入合算」ができる連帯債務と連帯保証の仕組み

結婚され、独身時代に貯めた預金、また結婚されてからの預金が貯まってくると「そろそろ持ち家を」と考える方も多数いると思います。

実際に家を建てる場合は、ほとんどの方が住宅ローンを利用する事になります。そうなると一番気になるのは、どれぐらい借入が可能かという事でしょう。

住宅ローンがどれぐらい借入できるかというと、借入を行う方の年収等によって決定されます。お子様のために財産として家を残したいと思って、ローンを組んだとしても、配偶者片方の収入だけでは充分な額が借入できない場合があります。

しかし、住宅の購入とは、多くの方の場合は一生に一度になります。資金が少ないからと安易に妥協すると一生後悔する事も少なくありません。また、家族の安心感、さらに資産性も高めるためには耐震強度などは徹底的にこだわりたい箇所でしょう。

そんな時に利用できるのが、ご夫婦の収入を合わせて収入限度額の計算をする「収入合算」という方法です。収入合算すれば、より多くの借入が可能になります。

たとえば旦那様の年収が500万円、奥様の年収が400万円だったとします。その条件で以下の計算式を使って、住宅ローンの借入限度額を試算してみましょう。

税込年収 × 返済負担率(％) － 他のローンの年間返済額 ＝ 住宅ローンの年間返済可能額(円)
住宅ローンの年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円 ＝ 最大融資額(円)

旦那様が債務者となって住宅ローンを組んだ場合、金利4％の35年ローンで返済負担率30％なら、借入限度額は約2800万円です。

500万円 × 30％ ＝ 150万円
150万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4427円 × 100万円 ＝ 2823万5825円

しかし、旦那様と奥様の収入を合算すると900万円の収入があることになります。すると、約5000万円の住宅ローンが組めるようになります。

900万円 × 30％ ＝ 270万円
270万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4427円 × 100万円 ＝ 5082万4486円

このように旦那様1人の収入で借入できるのは、2823万円ですが、「収入合算」を利用すると5082万円の借入が可能になります。

当然に出産や育児期間等で休職する場合なども計算しないといけませんが、配偶者1名の収入のみで借入するよりかなり多くの額を借入する事が可能になります。

収入合算で借入できる額が増えれば、気密性・断熱性・耐震性といった家の性能を上げることもできますし、こだわりたい部分を多く持つことができ、より良い住宅環境を手に入れる事ができます。

収入合算で借入限度額を上げる方法としては、「連帯債務」と「連帯保証」があります。言葉は似ていますが、内容はまったく違います。

それぞれメリット・デメリットがあります。

連帯債務とは、夫婦が共同で債務者になる方法です。連帯して3000万円を借入した場合は、旦那様も奥様もそれぞれ3000万円の債務に責任を持つことになります。

メリットですが、ご夫婦それぞれが3000万円の債務者になりますので、住宅の持ち分に応じてですが、所得税が控除されます。節税にもなるという事です。

住宅ローンには、債務者が死亡または高度障害状態になった場合、ローン残高の返済が免除される団体信用生命保険、通称「団信」があります。

団体信用生命保険とは、簡単に言うと住宅ローンを払ってる人みんなで、少しずつ掛け金を払って、万が一誰かが亡くなったり、高度障害状態になった時は、住宅ローンを免除してあげようという保険の一種です。

一般的な団信では、「連帯債務」であっても、旦那様か奥様の片方しか加入できません。「主たる債務者」と言い、例えば旦那様が「主たる債務者」の場合は、旦那様にもしもの事があるとローンは免除されるのですが、奥様にもしもの事があっても債務は減りません。

そういった事態を避けるために、団信にはご夫婦双方にもしもがあった場合に債務が免除される夫婦共同で入れるタイプもあります。

しかし、当然ながら一般的な団信よりも保険料は高くなります。通常であれば団信の保険料はローン会社が負担しますが、ご夫婦で加入された場合は債務者負担を求められることもあります。

連帯保証とは、ご夫婦のどちらか一方が債務者となり、もう片方が連帯保証人になる方法です。旦那様が債務者、奥様が連帯保証人とすると、旦那様が返済ができなくなった場合に、奥様にも返済の責任が出る方式です。

この場合は、借入しているのが旦那様のため、所得税の住宅ローン控除を受けれるのは旦那様だけになり、奥様は受けれません。

団信に加入できるのも債務者である旦那様だけです。このため、旦那様にもしもがあった場合には、住宅ローンが免除されますが、奥様にもしもがあった場合は保証がありません。

収入合算と少し違う「ペアローン」という方法があります。簡単に言うと、3000万円の土地付きの建物があり、土地代2000万円は旦那様が借入、建物代の1000万円は奥様が借入する方式です。要するに2本のローンを組むという方式です。

連帯債務や連帯保証の場合は、配偶者片方の収入を全て計算に入れてくれない場合がありますが、ペアローンの場合は独立しているので、旦那様の限度額、奥様の限度額、それぞれ借入する事ができます。

ペアローンは一般的に、相互保障です。旦那様は奥様の連帯保証人に、奥様は旦那様の連帯保証人になります。当然に奥様が支払いできなくなった場合は、旦那様が支払わなくてはなりません。

所得税の住宅ローン控除は、それぞれ受ける事ができますし、団信にもそれぞれが加入する事になります。

ここで、注意しないといけないのが、例えば旦那様にもしもの事があった場合は、団信に加入してますので、旦那様の債務は免除されますが、奥様が独立して借入している債務については免除されません。

また、それぞれの住宅ローンは独立しているので、司法書士さんに払う手数料や印紙税などは2倍かかります。

ご夫婦の収入を合算すれば、より多く借入できる事がお分かり頂けたと思います。

「連帯債務」と「連帯保証」と「ペアローン」それぞれメリット・デメリットがありますので、自分たちにあった資金計画を見つけないといけません。

弊社では住宅ローンの資金計画を含め、家づくりの総合相談ができますので、お気軽にお問い合わせください。